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それほんまに儲かるの? -アパート建てませんか編ー

アパート建てませんか編

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過疎になりつつある村

わたしの住んでいる地域は、はっきり言って過疎になりつつある村です。若い人たちはどんどん流出し、高齢者ばっかりが住んでいます。空気がきれいで環境が良いということで、就学前のお子さんがいる家族が建売住宅に引っ越してきたりもしますが、村の人たちは「よそもん」と呼んで自治会や子ども会に入れてあげません。すごく閉鎖的で保守的な地域です。

では、そんな閉鎖的な地域で、アパートを建てさせたい業者はいったい何をエサに営業をするのか?それは、「相続税対策」この一点です。田舎の農家は土地をたくさん持っている人も多いし、お金持ちもけっこういます。そういうおウチは、もれなく相続問題がのしかかってきます。それに加え、息子さんが農業を継がないとなると、休耕田の対策も考えなくてはなりません。かといって、農地は勝手には売れない。まわりの農家さんはけっこう悩んでいます。そこで、「アパート建設が節税対策になる!」とまくしたてる訳です。

 

休耕田についての記事はこちら。

tokohina.hatenablog.com

年寄り相手の営業がもう必死すぎる

ウチは、おばあちゃんがまだ生きている頃、大〇建〇の営業マンが何度も家に営業に来ました。「見積もりだけでも見てください」「測量だけでもさせてください」「完成予想図をお持ちしました」もうとにかく必死です。80歳を超えたお年寄りに印鑑をつかせようと複数人でやってきます。途中で見ていられなくなって、わたしが代わりに話をすることにしました。「借り入れ一億円」それを聞いただけでも、簡単に判断する事ではないと思いました。

相続税の節税効果はあるの?

確かに相続税対策という考えはあります。ただ、「その方の資産内容による」ということです。土地はそのまま更地で相続すると、更地評価額としてまるまる評価されますが、賃貸住宅を建てる事で「貸家建付地」として評価され、その評価額が何割か安くなるのです。賃貸住宅はその建物自体の評価額も50%になり、「借家権割合」の30%引きも合わさると、人によっては大きく評価額を下げられるという事になります。そしてその後の固定資産税も6分の1に下がります。

じゃあ、なぜみんなやらないの?

ただし、アパート経営は「事業」です。安定収入を出すための対策、建物の維持管理、その他もろもろ、80歳超えのおばあちゃんが素人考えで急にやるには危なすぎます。今、空室問題で地方のアパートがいろいろ大変だとニュースでもよく見ますよね。ハウスメーカーの営業トークにのせられてアパートが乱立し、潰し合いになっているらしいのです。

わたしのこたえ

わたしはおばあちゃんと相談して、アパート建設を断念しました。まず、一億円の借り入れが私の肩に30年ものしかかるのがキツイと言う事。アパート経営が頓挫した場合、その借入金を返すために無理やり外で働く事になるかもという矛盾、縛りができること。満室が安定して望めない地域であるという事。経年劣化による修繕や家賃値下げを避けられないという事。総合的に判断して、うちはやめました。ただ、同時期にその話に乗り、今も村で順調にアパート経営をしている地主さんもいます。2軒しか建たなかった事もうまくいっているで理由でしょう。

今後の不動産賃貸経営

わたしは、やはり立地は一番大事だと思います。この田舎に賃貸アパートを持つのはリスクが大きすぎます。(もちろん地方物件でうまく利益を上げている方もいらっしゃいますが。)せめて駅近、できるなら都会に中古マンションを持ちたいものです。