「農地を転用して収益を得たい！」そう思ったとき、まず何からすればいいのでしょう。わたしの場合を例に説明します。
市街化調整区域はむやみやたらに開発できません！
わたしの住む地域は市街化調整区域と呼ばれる、農地を守っていく方向性の土地です。農地でも市街化区域にあれば比較的簡単な手続きで農地転用を行えるのですが、調整区域だといろいろやっかいなのです。まず、建物を建てようにもなかなか建築許可がおりない。そして農地法の規制を受けているので、農業をしない場合は農業委員会にすべてお伺いをたてないといけません。地域の農業をやっているおじいさま方を納得させるような理由がいるわけです。
このことに関する記事はこちら。
農地転用って勝手にやるとまずいの？
田舎では、自分の農地に勝手に小屋を建てたり、駐車場にしたり、農地転用せずに宅地のような使い方をしている人がけっこういます。わたしのところも、田んぼの横におじいちゃんが農機具小屋を勝手に建てていました。建築許可なんて取っていません。地目も農地のままです。でも、それぐらいの規模なら目をつぶってくれてるのかなぁと思います。実際、トラクターや農機具を収納しているし、自分の軽トラを停めてる程度なんですから。しかし、シャッターガレージを貸しガレージにしたり、埋め立てて業者に貸したりするとなると話は別です。航空写真で見張っているらしく、現地確認に来て元に戻すように警告されるようです。
申請がややっこしい！プロに頼もう！
農業委員会への申請が、もう膨大な資料で、おそらく自分でやるのはキツイです。不動産コンサルタントや行政書士に依頼するのが普通だと思いますが、これも数ヶ月の日数と３０～４０万円の費用がかかります。
わたしの場合は、自分で農地転用して自分で使うパターンなので農地法第４条にかかる申請でした。（他にも、所有者以外が使用する場合の第５条申請とかいろいろあります）
あとは、農地転用する大義名分が必要です。「自分で使いたいから」とか「人に貸して収益を得たいから」ではダメなんです。幸いわたしはすでに自宅横の土地を駐車場としてふたつ貸し出していたうえに、ご近所さんに頼まれて時々駐車スペースを無料で貸したりもしていました。田舎の村の中の道は狭いので、みんなこどもや孫が遊びに来ても駐車スペースがないことが多く、うちに停めてたんです。それで「村の人の要望で、空いた農地を青空駐車場として整備し貸し出しする」という申請を農業委員会の人が認めてくれました。（これにも実際に停めることになる車の車検証が必要だったり、ごまかせないようにいろいろ提出物があるんです）
これでやっと農地転用できるの？
農地転用するには、土地を造成（田んぼの粘土層の土を全部どけて固い土を入れる）する必要があるんですが、その資金を本当に現金で所有してるか通帳の写しがいるんです。高級外車１台買えるほどの金額ですよ、造成費用って。家中のお金をひとつの通帳に集めて、それでも足りずにさらに夫の親にお金を借りました。
もうひとつ問題が。。。わたし、相続の段階で「納税猶予」というのを受けていたんです、知らん間に。農業をしている人が亡くなってそれを継いだとき、農業を継続するのであれば農地の相続税納税を待っていてあげるよ、という事です。ただ、宅地に転用する段階でその猶予分を現金一括で払いなさいと。。。またまた高級外車１台分です。
こうなるともうお手上げ、ここまでで軽く一千万円は超えてきます。。。何年で元を取れるのか利率の問題です。農地のままおいときゃ税金は安いままです。宅地に転用しておおコケしないか不安でたまりませんでした。
思い切って決行する！
一歩踏み出さなきゃ何も変わらない。わたしは再び夫の親にお金を借りることにします。かなりおんぶにだっこの嫁ですね、笑。ただし、借りたお金でコケる訳にはいかないので、すべての契約に弁護士を入れ、宅建の勉強を継続する事にしました。担当の不動産屋が小さな嘘をいっぱいつくいいかげんな奴で不安が大きかったのがそうした理由です。
とにかく、農地転用後の収益を確保しなければ借金も返済できません。宅地だと固定資産税も１６５倍になることが判明、こわっ！安定的に長期にわたり駐車場を借りてくれる人を探す日々がここから始まるのです。
